Comment financer un bien immobilier à l’étranger ?

L’acquisition d’une résidence secondaire au soleil ou d’un bien pour la retraite constitue un rêve pour de nombreux Français. Si certains sont en mesure de financer leur bien sur fonds propres, il n’en est pas de même pour tous les futurs acheteurs, soumis à certaines obligations pour disposer de la somme nécessaire. Par ailleurs, les règles diffèrent selon le lieu de résidence de ces derniers, le pays dans lequel ils souhaitent investir ou encore le mode de financement choisi. Aussi, nous vous proposons ici un tour d’horizon des options qui s’offrent aux Français désireux de se constituer un patrimoine immobilier à l’étranger. 

Le financement via un emprunt dans une banque française

L’importance des garanties

Que vous achetiez un bien immobilier en France ou à l’étranger, vous devrez avancer des garanties à votre banque. Vos sources de revenus seront scrupuleusement étudiées afin que la banque soit assurée de disposer d’un recours en cas d’impossibilité pour l’emprunteur de s’acquitter de sa dette. Sachez que les établissements de financement peuvent faire preuve de réticences si toutes les garanties de remboursement ne leur semblent pas pérennes, ce qui s’explique par différents facteurs. Avant tout, une banque française ne peut saisir un bien immobilier à l’étranger, une hypothèque sur un logement situé hors de l’Hexagone ne constitue donc pas un gage de remboursement. Par ailleurs, le décalage horaire peut engendrer des difficultés de communication dans la relation financeur/emprunteur. Enfin, la méconnaissance du système bancaire local, voire même les soupçons de blanchiment d’argent, contribuent à la méfiance des établissements de financement. 

Les modes de financement assurant des garanties aux établissements prêteurs

L’hypothèque

Les Français disposant déjà d’un patrimoine immobilier peuvent alors se tourner vers le prêt hypothécaire. L’organisme prêteur se prémunit ainsi de tous risques puisqu’il pourra, si besoin est, saisir le bien hypothéqué pour se rembourser. Cependant, certaines banques n’acceptent cette option qu’à la condition que le bien en question soit déjà réglé dans son intégralité. Dans ce cas, on estime le montant prêté à environ 65% de la valeur du bien mis en hypothèque, et le taux d’intérêt est bien souvent légèrement plus élevé que pour l’achat d’un bien en France. 

Le nantissement de prêt immobilier

Le nantissement sur des valeurs mobilières implique que c’est l’épargne personnelle du futur acquéreur qui va faire office de garantie. Cette épargne doit prendre la forme de produits financiers : actions détenues, assurance-vie, parts détenues dans une société ou comptes titres en OPCVM (Organismes de Placement Collectif aux Valeurs Mobilières) permettront au prêteur de se rembourser en ponctionnant ce capital si besoin. La somme avancée est calculée en fonction de la valeur de ces produits financiers. Le nantissement implique un risque pour la banque, ce qui explique le fait qu’elle accepte un financement situé entre 50 % et 100 % des actifs disponibles.

Le prêt personnel 

Il s’agit d’un crédit à la consommation non affecté, ce qui implique que l’emprunteur n’est pas tenu de justifier la raison de son crédit. Les conditions pour y prétendre sont strictes puisque le prêteur ne dispose pas de garantie quant à l’usage des fonds prêtés. Ces crédits s’étalent en moyenne sur 5 ans et permettent par exemple de fournir l’apport nécessaire à l’achat à l’étranger.  

La caution bancaire sur des liquidités placées 

Dans ce contexte, les fonds sont bloqués sur le compte en banque de l’emprunteur et ne sont débloqués que lorsque le bien est intégralement payé, la banque dispose donc de garanties. Les conditions de ce type de financement sont contractuelles et diffèrent selon l’établissement concerné et le profil de l’acquéreur. 

 

Le financement via une banque à l’étranger

Chaque état dispose de son propre système bancaire, aussi est-il ambitieux de prétendre tous les éclaircir sur un seul article. Néanmoins, les banques à l’étranger ont tendance à demander un apport plus élevé qu’en France (entre 30 % et 50 % du montant total de la transaction) pour s’assurer une garantie. Vos sources de revenus sont étudiées et mises en parallèle avec le marché immobilier local. Il sera nécessaire pour l’emprunteur d’ouvrir un compte bancaire dans son pays d’accueil pour y verser les fonds indispensables à l’achat immobilier. Résider sur place peut également être une condition sine qua non pour prétendre à un financement de son bien à l’étranger. En outre, il est impératif de bien se renseigner sur les conditions du prêt alloué : nombreuses seront les propositions de prêts à taux variable. Attention donc aux fluctuations éventuelles ! Enfin, une solide connaissance des systèmes d’emprunt et de la législation relative aux banques sur place est requise. 

Si le projet d’investissement immobilier à l’étranger tente de plus en plus de Français, il est toutefois important d’étudier de nombreux facteurs avant de le mener à bien. L’accès à la propriété, lorsqu’il passe par un établissement prêteur, vous engage bien souvent sur au moins deux décennies. C’est pourquoi il est indispensable de bien saisir ses tenants et ses aboutissants, d’être bien renseigné mais aussi de s’être assuré de ses capacités de remboursement, notamment pour que votre expérience vous assure une certaine sérénité. Si vous souhaitez établir une activité de location, pensez également à déterminer correctement à l’avance votre rentabilité.